Ponudba ne dohaja povpraševanja (Prepihova tema meseca)

Ponudba ne dohaja povpraševanja

Besedilo: Mateja Jordan

Promet z nepremičninami se je v Sloveniji lani občutno zmanjšal, cene nepremičnin še vedno vztrajno rastejo, ponudba na trgu pa ne more zadostiti vse večjemu povpraševanju. Vse naštete ugotovitve seveda veljajo tudi za  nepremičninski trg na Postojnskem in drugod v Primorsko-notranjski regiji in so cene za stanovanja in hiše v slovenskem povprečju.  Na Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS) sicer vidijo vzroke za nastalo situacijo v  dolgoletni odsotnosti ustrezne sistemske regulative ter organizaciji in financiranju nepremičninskega sektorja.

Število prodaj stanovanjskih in poslovnih nepremičnin je po skokoviti rasti po zaključenem obdobju epidemije lani drugo leto zapored upadlo. Kljub zmanjševanju števila kupoprodaj nepremičnin pa so njihove cene še naprej vztrajno rasle. Kot razlagajo na Geodetski upravi Republike Slovenije (GURS) sta na trend upadanja v trgovanju s stanovanjskimi nepremičninami v veliki meri vplivala dvig obrestnih mer in posledično zmanjšanje povpraševanja po stanovanjskih posojilih. Število tržnih prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je lani na ravni države tako zmanjšalo za 15 do 20 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za 20 do 25 odstotkov. Podoben padec prodaje so doživele tudi poslovne nepremičnine – pisarne in lokali, manjše je bilo še trgovanje  z vsemi vrstami zemljišč. Še najbolj izrazit pa je v zadnjih dveh letih trend upadanja pri trgovanju z zemljišči za gradnjo stavb, saj se je v primerjavi z letom 2022 število prodaj zazidljivih parcel lani zmanjšalo za 20 do 25 odstotkov, v primerjavi z letom 2021 pa kar za 40 odstotkov.

Cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo lani sicer niso rasle tako skokovito kot v rekordnem letu 2022, a je bila njihova rast vseeno razmeroma visoka. Na ravni države so cene stanovanjskih hiš zrasle za devet odstotkov, cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah za šest, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb pa za  osem odstotkov.

»Ob upadanju števila transakcij oziroma ob rekordnih cenah nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo se zdi, da smo že dosegli vrh nepremičninskega cikla in prehajamo v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga na ravni celotne države,« ocenjujejo na GURS.

Po evidenci GURS obsega fond stanovanjskih nepremičnin na lokalnem analitičnem območju (LAO) Postojna 3166 stanovanj in 976 stanovanjskih hiš, na LAO Pivka in Prestranek pa skupaj 665 stanovanj in 1797 hiš. V lanskem letu je bilo v LAO Postojna evidentiranih 48 prodaj stanovanj in 6 hiš, v LAO Pivka pa 16 hiš in 17 stanovanj. Povprečna cena za kvadratni meter stanovanja je znašala 2540 evrov. Srednja cena za leta 1930 zgrajeno 166 kvadratnih metrov veliko hišo s 740 metri pripadajočega zemljišča pa je znašala 90 tisoč evrov.

Kupci iz drugih regij ohranjajo nivo cen

Tako kot drugod po Sloveniji tudi v Primorsko-notranjski regiji ponudba stanovanjskih nepremičnin močno zaostaja za povpraševanjem, zato so stanovanja v novogradnjah praviloma razprodana že vnaprej, ugotavlja Boris Kaluža iz postojnske agencije LAND nepremičnine.  V samo nekaj mesecih so tako prodali vseh 78 stanovanj, ki jih v Postojni gradi družba INPOSTOJNA, v Pivki pa je naprodaj le še nekaj stanovanj istega investitorja. Po  podatkih podjetja INPOSTOJNA potekajo dela v tako imenovanem projektu ARO skladno s terminskim planom; stanovanja bodo predvidoma pripravljena za vselitev do konca junija (bloka R in O) oziroma do konca septembra naslednjega leta (blok A). Ob tem poudarjajo, da je datum vselitve zelo odvisen od odzivnosti upravnih organov pri izdaji uporabnega dovoljenja in ostale dokumentacije, potrebne za vpis kupcev v zemljiško knjigo.

Po Kaluževih predvidevanjih bodo kmalu razprodana tudi stanovanja istega investitorja v stanovanjskem bloku, katerega gradnja, načrtovana na mestu postojnske avtobusne postaje, se sploh še ni začela. Kot ugotavlja nepremičninski agent, cene še vedno rahlo rastejo: tako je za kvadratni meter rabljenega stanovanja v Postojni treba odšteti od 2.200 do 2.500 evrov, za novogradnje pa že okoli 3000 evrov.

»S koeficientom razdalje od Postojne cene padajo na skrajnih mejah občine in na Notranjskem tudi do 20 ali 30 odstotkov, na razdalji do približno tri do štiri kilometre pa so še enake,« navaja posrednik. Padca cen ne pričakuje, dokler ne bo znatnega in večletnega presežka v ponudbi nepremičnin. To je po njegovem mnenju v naslednjih letih manj verjetno, ker prihajajo kupci tudi iz regij, v katerih so nepremičnine še dražje. »Cene se bodo še vedno gibale v skladu z republiškim trendom, vendar pa lahko zaradi pomanjkanja enot ta trend v primeru nižanja cen drugje tudi rahlo zanemarimo, ker ga bo presežno povpraševanje držalo v pozitivi,« še meni Boris Kaluža.

Izrazito je tudi pomanjkanje novih stanovanjskih hiš, saj jih na trgu na Postojnskem skorajda ni. Če ljudje najdejo parcelo  – tudi teh je na trgu občutno premalo – poskusijo najti ugodnejšo rešitev v lastni režiji, ugotavlja Boris Kaluža. Po njegovih besedah se cene za novejše hiše začnejo pri 300 tisočakih, za stare kamnite hiše, večinoma že vnaprej obsojene na rušenje,  morajo kupci odšteti 50 do 80 tisoč evrov – odvisno od velikosti parcele in pozicije. V naslednjih letih bo po podatkih nepremičninskega agenta v Postojni zraslo nekaj deset manjših moderno zasnovanih hiš, do takrat pa bo vladalo izrazito pomanjkanje.

Kaj bo na mestu porušenih stavb na Tržaški?

Podjetje Land je pridobilo tudi izključno pravico za prodajo stanovanj v dveh stavbah, ki ju bo na mestu dveh porušenih objektov na Tržaški cesti ob pokopališču zgradilo podjetje GPR nepremičnine. Lastnik Rok Penko namerava na skoraj tisoč kvadratnih metrih površine postaviti dve hiši s po tremi stanovanji, z okoli 82 kvadratnih metrov velikim stanovanjem v pritličju in z dvema manjšima v zgornjih nadstropjih. Po Penkovih besedah so najprej razmišljali tudi o obnovi, a se za to možnost zaradi dotrajanosti in tudi siceršnje neprimernosti objektov niso odločili. Če bo urejanje dokumentacije teklo brez zapletov, bi se gradnja lahko začela ob koncu leta, cene stanovanj pa bodo znane po pridobitvi predračunov za gradnjo. 

Stanovanji, ki ju bo Tomaž Grže skupaj s sinovoma uredil v hiši na mestu porušene stavbe na Tržaški cesti 55, pa ne bosta namenjeni prodaji, ampak družinskim potrebam. Ker gre za nadomestno gradnjo, katere namembnost mora ostati enaka, bodo v pritličju predvidoma uredili najemne poslovno-trgovske prostore. Po Gržetovem pojasnilu je bila hiša kamnita in statično neustrezna, zato ohranitev stavbe v celoti ni prišla v poštev.

Naloga Občine je ustvarjanje pogojev za stanovanjsko gradnjo

Občina Postojna ima v lasti 277 stanovanj, od tega je približno desetina profitnih. Povprečna najemnina je v letošnjem juliju znašala 227,74 evra. O pomanjkanju stanovanj priča tudi čakalna lista, na kateri je po občinskih podatkih trenutno še 65 prosilcev.

Kot je znano, naj bi po rušitvi starih vojašnic na območju nekdanjega begunskega centra oziroma starih vojašnic zraslo 150 novih stanovanj, namenjenih zlasti mladim družinam. Ko bo prodaja parcele v lasti Občine za zdaj še neznanemu investitorju zaključena, jim bodo lahko s tem denarjem financirali nakup stanovanj v višini ene četrtine; ob tem na Občini računajo na sodelovanje republiškega Stanovanjskega sklada.

Sprejemanje Občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN) za to območje se je sicer najprej zavleklo – sprva zaradi zahtev Nacionalnega inštituta za javno zdravje, nato pa še zaradi mnenj in usmeritev pristojnih nosilcev za urejanje prostora (NUP).

Po pojasnilu direktorice občinske uprave Marine Rebec je Občina Postojna ob upoštevanju mnenj in zahtev NUP izdelala vse potrebne strokovne podlage ter študije za potrebe preverbe in zagotovitve ustreznih in usklajenih prostorskih ureditev. Zaradi zahtev po zagotovitvi družbene infrastrukture, predvsem po umestitvi vrtca v to območje, je potrebna tudi sprememba pri podrobnejši namenski rabi, saj poleg večstanovanjske gradnje dopušča tudi umestitev nekaterih centralnih in oskrbnih dejavnosti. »OPPN Stara vojašnica je trenutno v fazi priprave usklajenega osnutka,« je povedala Rebčeva in dodala, da novih ali drugačnih dogovorov na to temo za zdaj ni.

Na območju Ovčjih staj, kjer podjetje INPOSTOJNA gradi tri stanovanjske bloke, bo v prihodnjih letih zraslo tudi 23 enostanovanjskih hiš – najprej 20 vrstnih, na koncu pa še tri  samostoječe. Trenutno je v izgradnji cesta C3 – od Volaričeve ulice proti mostu čez avtocesto, na Občini pa napovedujejo tudi skorajšnji začetek gradnje infrastrukture in ceste C4, tj. ulice, ob kateri bodo stale vrstne hiše investitorja iz Pivke. »Tako pridobivanje gradbenih dovoljenj kot gradnja vrstnih hiš bosta potekala po posameznih nizih v zaporednih etapah po 4 do 7 hiš,« napovedujejo na Občini.

S sprejetjem več OPPN-jev in z ureditvijo infrastrukture je Občina v preteklih letih omogočila tudi gradnjo 27 stanovanjskih hiš na zasebnih zemljiščih v Stari vasi. Večina parcel je že prodanih, na nekaterih tudi že stojijo hiše. Po navedbah župana Igorja Marentiča je na območju Stara vas v teku tudi sprejemanje OPPN Livada. Tod namerava podjetje Masivna Pasivna iz Trzina že spomladi začeti gradnjo 28 manjših hiš, dostopnih tudi za mlade družine ali upokojence. Po izdelavi OPPN-jev in ureditvi infrastrukture pa bo predvidoma že v naslednjem letu v Stari vasi na razpolago še okoli 40 parcel za stanovanjske hiše. 

Kot je še povedal župan, so na Občini pred nekaj meseci prejeli tudi zasebno pobudo za ureditev OPPN Hruševje, kjer bo ob cesti proti Sajevčam po njegovem sprejetju na voljo sedem zazidljivih parcel.

Najprej avtobusna postaja, nato stanovanjski blok

Domačini že nestrpno pričakujejo tudi rušitev zanemarjene stavbe avtobusne postaje, na mestu katere namerava podjetje Intech Group postaviti nov stanovanjski stolpič z 29 stanovanji. Kot pojasnjujejo na Občini, so najprej predvidene novogradnja stavbe avtobusne postaje, nadstrešnice in avtobusnih postajališč ter druge spremljajoče ureditve za potrebe njenega obratovanja. Projekt je v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja. Pred začetkom izgradnje večstanovanjskega bloka pa bo vsekakor potrebna še preureditev cestno-prometnih priključkov z Jenkove ulice in nanjo, ureditev javnih peš površin in ostalih navezav ter skladno z veljavnim odlokom o Občinskem podrobnem prostorskem načrtu ureditev za Avtobusno postajo Postojna, še opozarjajo na Občini.

Projekt izgradnje petetažnega stanovanjskega bloka je trenutno v fazi pridobivanja dokumentacije, pravijo v Intech Group, kjer že beležijo veliko povpraševanje za stanovanja na privlačni lokaciji v samem središču mesta. V premišljeno oblikovani stavbi bodo stanovanja z balkoni in s terasami, v pritličju pa bo tudi nekaj stanovanj z atriji. Kupci bodo lahko izbirali med enotami različnih velikosti – od približno 45 do 100 kvadratnih metrov ter med večjimi, od 150 do 180 kvadratnih metrov velikimi stanovanji v terasni etaži.

»Trenutno še usklajujemo projektno dokumentacijo, vlogo za gradbeno dovoljenje bomo predvidoma vložili do konca letošnjega leta. Prav tako bomo po prejemu gradbenega dovoljenja lahko začeli s prodajo,« napovedujejo v Intech Group. Sami pričakujejo, da bodo vsa stanovanja prodana še pred zaključkom gradnje. Prodajna cena bo znana predvidoma do konca leta.

V Ovčjih stajah rastejo novi stanovanjski bloki.

Na mestu dveh porušenih objektov na Tržaški cesti ob pokopališču bosta na skoraj tisoč kvadratnih metrih površine dve hiši s po tremi stanovanji.